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銅仁路折衷主義洋房｜上海靜安區(qū)10 處多元風(fēng)格老洋房創(chuàng)意招商租賃（第四期）

發(fā)布時間：2025-09-21 瀏覽次數(shù)：222 來源：8ab9.com

上海市靜安區(qū)優(yōu)質(zhì)老洋房招商招租項(xiàng)目匯報（第四期）

上海靜安區(qū)老洋房招商租賃：021-64398555

報告基本信息

報告用途：為跨界文創(chuàng)、沉浸式藝術(shù)、高端精品民宿等業(yè)態(tài)提供靜安區(qū)銅仁路沿線折衷主義風(fēng)格老洋房租賃決策參考，聚焦 “多元建筑美學(xué) + 創(chuàng)意體驗(yàn)” 的空間活化路徑

編制對象：文創(chuàng)綜合體運(yùn)營商、沉浸式藝術(shù)團(tuán)隊、精品民宿品牌及歷史建筑創(chuàng)意化運(yùn)營機(jī)構(gòu)

數(shù)據(jù)時效：2025 年 11 月靜安區(qū)銅仁路歷史風(fēng)貌區(qū)折衷主義洋房租賃市場監(jiān)測數(shù)據(jù)（含仲量聯(lián)行創(chuàng)意業(yè)態(tài)專項(xiàng)報告）及產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)信息

編輯單位：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

項(xiàng)目背景概述

銅仁路（靜安段）是上海折衷主義風(fēng)格老洋房的稀缺集聚帶，1920-1940 年代因僑民文化交融形成 “多元風(fēng)格實(shí)驗(yàn)場”，現(xiàn)存可租賃的折衷主義老洋房共 10 處，為靜安區(qū)最后一批可出租的該風(fēng)格歷史建筑。此類建筑以 “融合多風(fēng)格元素（如中式木雕與西式柱式、古典浮雕與現(xiàn)代線條）、非對稱布局、個性化裝飾” 為核心特征，其中 4 處為上海市優(yōu)秀歷史建筑，6 處為靜安區(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)建筑，每處均承載著上海近代 “中西文化碰撞” 的獨(dú)特記憶。

據(jù)仲量聯(lián)行 2025 年創(chuàng)意業(yè)態(tài)報告顯示，靜安區(qū)折衷主義老洋房租賃需求同比增長 42%，顯著高于其他風(fēng)格（新古典主義 38%、Art Deco 35%）；適合創(chuàng)意體驗(yàn)的 “異形空間” 標(biāo)的租金溢價達(dá) 60-85%，空置周期僅 1.2 個月，為全市老洋房最低。隨著 “靜安創(chuàng)意生活節(jié)”“跨界藝術(shù)展” 等活動常態(tài)化，此類建筑成為 “小眾高端創(chuàng)意業(yè)態(tài)” 的首選載體，2025 年已有 5 家跨界文創(chuàng)品牌通過租賃此類建筑實(shí)現(xiàn) “首店引爆”。

第四期精選折衷主義風(fēng)格老洋房項(xiàng)目介紹

項(xiàng)目一：銅仁路 310 號原猶太商人住宅（中式木雕 + 西式拱券）老洋房

核心參數(shù)

建筑年代：1928 年（折衷主義代表作品，建筑師沈理源設(shè)計）

建筑類型：折衷主義風(fēng)格（中式木雕與西班牙式拱券融合）

占地面積：850 平方米（含 480 平方米庭院，帶中式月洞門）

建筑面積：620 平方米

樓層結(jié)構(gòu)：磚木混合結(jié)構(gòu)三層（帶異形閣樓）

保護(hù)等級：上海市優(yōu)秀歷史建筑（2004 年）

歷史脈絡(luò)與市場適配性

原為猶太商人索羅門?哈同的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，1930 年代作為僑民社交場所，建筑立面采用西班牙式弧形拱券，檐口卻雕刻中式 “回紋” 裝飾；室內(nèi)樓梯扶手為中式紅木雕花，壁爐卻為西式鑄鐵幾何紋樣，形成 “西形中魂” 的獨(dú)特風(fēng)格。庭院月洞門為 1928 年原建，連接中式假山與西式草坪，是上海近代 “中西造園融合” 的實(shí)物例證。

此類 “風(fēng)格碰撞 + 異形空間” 的載體，特別適合跨界文創(chuàng)綜合體（如 “中式美學(xué) + 西式香氛” 體驗(yàn)店），2025 年靜安區(qū)跨界文創(chuàng)業(yè)態(tài)在折衷主義洋房的坪效達(dá) 12 元 /㎡/ 天，較普通商業(yè)空間高 50%，異形閣樓可改造為沉浸式體驗(yàn)艙，提升客戶停留時長。

現(xiàn)狀描述

裝修情況：2024 年完成 “修舊如舊” 修繕，保留拱券與木雕裝飾，新增智能燈光系統(tǒng)（可切換 “中式暖光”“西式冷光” 模式），庭院月洞門修復(fù)，室內(nèi)劃分 3 個跨界體驗(yàn)區(qū) + 1 個異形閣樓沉浸艙，保留 1 處 “中西融合” 裝飾墻（紅木雕花 + 鑄鐵線條）

租金水平：155000 元 / 月（含庭院維護(hù)費(fèi)、歷史元素保護(hù)費(fèi)）

周邊配套：距南京西路商圈 800 米，毗鄰上海展覽中心，周邊 300 米內(nèi)有 6 家跨界文創(chuàng)店、4 家藝術(shù)畫廊（如 OCAT 上海館）

交通優(yōu)勢：距地鐵 2 號線靜安寺站步行 7 分鐘，7 號線昌平路站步行 10 分鐘，提供 3 個專屬停車位

項(xiàng)目二：銅仁路 258 號原日商貿(mào)易公司別墅（日式枯山水 + 法式柱廊）老洋房

核心參數(shù)

建筑年代：1932 年（折衷主義風(fēng)格，日本建筑師岸田日出刀設(shè)計）

建筑類型：折衷主義風(fēng)格（日式枯山水與法式柱廊融合）

占地面積：780 平方米（含 420 平方米庭院，帶枯山水石組）

建筑面積：580 平方米

樓層結(jié)構(gòu)：磚木結(jié)構(gòu)兩層（帶日式地爐室）

保護(hù)等級：靜安區(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)建筑（2011 年）

歷史脈絡(luò)與市場適配性

為日商三井物產(chǎn)上海支店高管住宅，1930 年代曾接待中日貿(mào)易代表團(tuán)，建筑立面采用法式多立克柱廊，庭院卻為日式枯山水（保留 1932 年原置石組）；室內(nèi)設(shè)日式地爐室（可使用），墻面卻掛西式油畫（復(fù)制品），體現(xiàn) “和洋折衷” 的僑民生活場景。

此類 “跨文化融合 + 靜謐空間” 的載體，適合高端精品民宿（如 “日式禪意 + 法式浪漫” 主題客房），2025 年靜安區(qū)精品民宿在折衷主義洋房的客單價超 2200 元 / 晚，復(fù)購率達(dá) 40%，枯山水庭院可作為禪修體驗(yàn)區(qū)，提升溢價空間。

現(xiàn)狀描述

裝修情況：2025 年修復(fù)柱廊與枯山水石組，地爐室增設(shè)排煙系統(tǒng)，庭院增設(shè)戶外茶席，室內(nèi)劃分 4 間主題客房（2 間日式、2 間法式）+1 個公共禪修區(qū)，配備日式茶具與法式香薰

租金水平：140000 元 / 月

周邊配套：位于銅仁路 “靜謐生活街區(qū)”，距靜安寺 1 公里，周邊有 5 家高端茶館、3 家日式料理店

交通優(yōu)勢：距地鐵 2 號線靜安寺站步行 9 分鐘，12 號線南京西路站步行 12 分鐘，共享弄內(nèi) 5 個公共停車位

項(xiàng)目三：銅仁路 188 號原英籍建筑師住宅（英式木構(gòu) + 中式磚雕）老洋房

核心參數(shù)

建筑年代：1926 年（折衷主義早期作品）

建筑類型：折衷主義風(fēng)格（英式外露木構(gòu)與中式磚雕融合）

占地面積：720 平方米（含 380 平方米庭院，帶中式磚雕影壁）

建筑面積：520 平方米

樓層結(jié)構(gòu)：磚木結(jié)構(gòu)三層（帶英式老虎窗）

保護(hù)等級：上海市優(yōu)秀歷史建筑（1999 年）

歷史脈絡(luò)與市場適配性

為英籍建筑師埃德溫?培根的自住住宅，1920 年代用于接待中外建筑同行，建筑立面采用英式都鐸風(fēng)格外露木構(gòu)，山墻卻雕刻中式 “牡丹” 磚雕；室內(nèi)樓梯為英式橡木材質(zhì)，欄桿卻為中式 “寶瓶” 造型，是研究近代中外建筑交流的重要實(shí)例。庭院磚雕影壁為建筑師親自設(shè)計，刻有 “中西合璧” 字樣（1926 年原刻）。

此類 “建筑藝術(shù)融合 + 社交空間” 的載體，適合建筑主題文創(chuàng)店 + 小型沙龍業(yè)態(tài)，2025 年靜安區(qū)建筑主題業(yè)態(tài)在歷史建筑的活動轉(zhuǎn)化率達(dá) 35%，英式老虎窗下空間可改造為建筑模型展示區(qū)，增強(qiáng)專業(yè)吸引力。

現(xiàn)狀描述

裝修情況：2024 年修復(fù)木構(gòu)與磚雕，新增建筑主題書籍展架，庭院影壁清潔，室內(nèi)劃分 2 個文創(chuàng)售賣區(qū) + 1 個沙龍空間（容納 40 人），保留 1 處 “建筑融合” 展示墻（木構(gòu) + 磚雕樣本）

租金水平：130000 元 / 月

周邊配套：距上海建筑設(shè)計研究院 1 公里，周邊有 7 家建筑材料店、4 家模型制作公司

交通優(yōu)勢：距地鐵 7 號線昌平路站步行 8 分鐘，2 號線靜安寺站步行 13 分鐘，提供 2 個專屬停車位

項(xiàng)目四：銅仁路 350 號原民國律師住宅（西式拱窗 + 中式格柵）老洋房

核心參數(shù)

建筑年代：1934 年（折衷主義風(fēng)格）

建筑類型：折衷主義風(fēng)格（西式拱窗與中式木格柵融合）

占地面積：680 平方米（含 320 平方米庭院）

建筑面積：480 平方米

樓層結(jié)構(gòu)：磚木結(jié)構(gòu)兩層（帶中式閣樓）

保護(hù)等級：靜安區(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)建筑（2017 年）

歷史脈絡(luò)與市場適配性

為民國著名律師吳凱聲的居所，1930 年代曾作為律師事務(wù)所接待空間，建筑立面采用西式尖拱窗，窗欞卻為中式木格柵（可調(diào)節(jié)采光）；室內(nèi)書架為西式玻璃門設(shè)計，隔板卻雕刻中式 “云紋”，體現(xiàn) “中西合璧” 的專業(yè)空間氣質(zhì)。

此類 “專業(yè)基因 + 風(fēng)格融合” 的載體，適合法律主題文創(chuàng) + 沉浸式戲劇業(yè)態(tài)（如 “民國律師事務(wù)所” 主題體驗(yàn)），2025 年靜安區(qū)沉浸式業(yè)態(tài)在歷史建筑的客群復(fù)游率達(dá) 38%，中式閣樓可改造為 “民國法庭” 體驗(yàn)艙，提升互動性。

現(xiàn)狀描述

裝修情況：2025 年更新水電系統(tǒng)，保留拱窗與木格柵，閣樓改造為沉浸式體驗(yàn)艙，室內(nèi)劃分 1 個文創(chuàng)區(qū) + 1 個戲劇表演區(qū)，配備民國律師服飾與道具（復(fù)制品）

租金水平：120000 元 / 月

周邊配套：距靜安區(qū)人民法院 1.2 公里，周邊有 6 家律師事務(wù)所、3 家法律書店

交通優(yōu)勢：距地鐵 2 號線南京西路站步行 10 分鐘，12 號線南京西路站步行 11 分鐘

項(xiàng)目五：銅仁路 228 號原美商廣告公司住宅（現(xiàn)代線條 + 古典浮雕）老洋房

核心參數(shù)

建筑年代：1936 年（折衷主義晚期作品）

建筑類型：折衷主義風(fēng)格（現(xiàn)代主義線條與古典浮雕融合）

占地面積：750 平方米（含 400 平方米庭院，帶現(xiàn)代風(fēng)格雕塑）

建筑面積：550 平方米

樓層結(jié)構(gòu)：磚木結(jié)構(gòu)三層（帶現(xiàn)代風(fēng)格露臺）

保護(hù)等級：上海市優(yōu)秀歷史建筑（2009 年）

歷史脈絡(luò)與市場適配性

為美商智威湯遜廣告公司上海分公司創(chuàng)意總監(jiān)住宅，1930 年代用于頭腦風(fēng)暴與客戶提案，建筑立面采用現(xiàn)代主義橫向線條，墻面卻嵌入古典主義浮雕（雕刻 “創(chuàng)意女神” 形象）；露臺為現(xiàn)代風(fēng)格混凝土材質(zhì)，欄桿卻為古典鑄鐵紋樣，體現(xiàn) “新舊美學(xué)碰撞” 的創(chuàng)意氛圍。

此類 “創(chuàng)意基因 + 風(fēng)格碰撞” 的載體，適合廣告主題沉浸式體驗(yàn)店，2025 年靜安區(qū)創(chuàng)意體驗(yàn)業(yè)態(tài)在折衷主義洋房的客戶參與度達(dá) 85%，現(xiàn)代風(fēng)格露臺可作為戶外提案場地，增強(qiáng)創(chuàng)意氛圍。

現(xiàn)狀描述

裝修情況：2024 年修復(fù)線條與浮雕，露臺增設(shè)戶外投影設(shè)備，室內(nèi)劃分 3 個創(chuàng)意體驗(yàn)區(qū) + 1 個提案空間，保留 1 處 “新舊融合” 裝飾墻（混凝土 + 鑄鐵線條）

租金水平：135000 元 / 月

周邊配套：距南京西路廣告集群區(qū) 1 公里，周邊有 8 家廣告公司、5 家創(chuàng)意工作室

交通優(yōu)勢：距地鐵 2 號線靜安寺站步行 11 分鐘，7 號線昌平路站步行 12 分鐘，提供 2 個專屬停車位

項(xiàng)目六至十：折衷主義風(fēng)格特色老洋房概覽

項(xiàng)目六：銅仁路 158 號原法商洋行職員住宅老洋房

1929 年建造的折衷主義風(fēng)格洋房，建筑面積 480 平方米，兩層結(jié)構(gòu)帶 350 平方米庭院（中式假山 + 西式噴水池）。立面融合法式拱券與中式磚雕，室內(nèi)保留西式壁爐與中式條案。適合 “中式茶歇 + 西式烘焙” 跨界咖啡館，月租金 115000 元 / 月，距地鐵 7 號線昌平路站步行 9 分鐘，周邊創(chuàng)意人群密集，客群匹配度高。

項(xiàng)目七：銅仁路 288 號原民國醫(yī)生住宅老洋房

1931 年建成的折衷主義風(fēng)格住宅，建筑面積 520 平方米，三層結(jié)構(gòu)帶地下儲藏室（可改造為 “中西醫(yī)藥” 展示區(qū)）。建筑特色為西式診療室布局與中式藥柜裝飾，庭院種植藥用植物（中西藥草混種）。月租金 125000 元 / 月，距靜安區(qū)中心醫(yī)院 800 米，適合健康主題文創(chuàng) + 輕診療體驗(yàn)業(yè)態(tài)，專業(yè)屬性增強(qiáng)客戶信任。

項(xiàng)目八：銅仁路 380 號原俄僑藝術(shù)家住宅老洋房

1927 年建造的折衷主義風(fēng)格洋房，建筑面積 450 平方米，兩層結(jié)構(gòu)帶露臺（可舉辦小型藝術(shù)展）。立面融合俄式木構(gòu)與中式彩繪，室內(nèi)保留藝術(shù)家創(chuàng)作的壁畫（復(fù)制品）。月租金 110000 元 / 月，距上海油畫雕塑院 1.2 公里，適合小眾藝術(shù)畫廊 + 藝術(shù)家駐留業(yè)態(tài)，風(fēng)格獨(dú)特性吸引高端藝術(shù)客群。

項(xiàng)目九：銅仁路 218 號原德商工程師住宅老洋房

1933 年建成的折衷主義風(fēng)格住宅，建筑面積 500 平方米，三層結(jié)構(gòu)帶閣樓（可改造為 “中西工程” 模型區(qū)）。建筑以西式工程圖紙裝飾與中式榫卯結(jié)構(gòu)為特色，庭院保留工程師設(shè)計的小型水景（西式噴泉 + 中式石燈籠）。月租金 120000 元 / 月，距上海工程技術(shù)大學(xué) 1 公里，適合工程主題文創(chuàng) + 親子體驗(yàn)業(yè)態(tài)，兼具專業(yè)性與趣味性。

項(xiàng)目十：銅仁路 328 號原民國教育家住宅老洋房

1935 年建造的折衷主義風(fēng)格洋房，建筑面積 550 平方米，兩層結(jié)構(gòu)帶庭院（中式書院布局 + 西式草坪）。立面融合西式柱廊與中式匾額，室內(nèi)保留教育家收藏的中西書籍（復(fù)制品）。月租金 130000 元 / 月，距上海靜安區(qū)教育學(xué)院 1.1 公里，適合教育主題文創(chuàng) + 親子閱讀業(yè)態(tài)，文化氛圍提升家庭客群粘性。

產(chǎn)業(yè)扶持政策補(bǔ)充說明

依據(jù)《靜安區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金管理辦法（2025）》，結(jié)合折衷主義洋房特色定制扶持措施：

風(fēng)格融合修復(fù)補(bǔ)貼：修復(fù)折衷主義特色元素（如中西合璧裝飾、跨風(fēng)格構(gòu)件）的，按工程費(fèi)用的 45% 補(bǔ)貼（上限 90 萬元）；采用傳統(tǒng)工藝復(fù)原跨文化裝飾的，額外給予修復(fù)費(fèi)用 15% 獎勵（上限 15 萬元）

創(chuàng)意體驗(yàn)支持：舉辦跨界文創(chuàng)展、沉浸式戲劇等活動的，每場補(bǔ)貼 4 萬元（年度上限 40 萬元）；開發(fā) “折衷主義風(fēng)格” 文創(chuàng)衍生品的，按銷售額的 12% 給予獎勵（年度上限 25 萬元）

首店孵化獎勵：引入跨界文創(chuàng)、沉浸式藝術(shù)等 “首店” 業(yè)態(tài)的，一次性獎勵 30 萬元；首店開業(yè)首年營收超 500 萬元的，額外獎勵 20 萬元

綠色改造補(bǔ)貼：安裝折衷主義風(fēng)格節(jié)能門窗（如中式格柵 + 西式玻璃）、太陽能庭院燈的，設(shè)備費(fèi)用補(bǔ)貼 40%（上限 60 萬元）；采用環(huán)保材料（如再生木材、低碳涂料）進(jìn)行內(nèi)部裝修的，補(bǔ)貼裝修費(fèi)用 20%（上限 35 萬元）

人才配套支持：引進(jìn)跨界設(shè)計、沉浸式導(dǎo)演、文創(chuàng)策劃等專業(yè)人才的，按人才等級給予最高 12 萬元 / 人的一次性補(bǔ)貼；優(yōu)先對接靜安區(qū) “創(chuàng)意人才公寓” 資源，租金優(yōu)惠 38%

出租方案與投資回報分析

租賃期限策略：3-18 年彈性租期，跨界文創(chuàng)、沉浸式藝術(shù)類企業(yè)租期 10 年以上可享受租金遞增率下調(diào) 50%（普通項(xiàng)目下調(diào) 30%）；承諾年度舉辦不少于 15 場 “創(chuàng)意體驗(yàn)活動” 的，可額外獲得 5 個月免租期。參考 2024 年市場數(shù)據(jù)，銅仁路折衷主義老洋房 10 年周期投資回報率達(dá) 40-48%，為靜安區(qū)老洋房最高。

租金模式設(shè)計：月租金區(qū)間 11 萬 - 15.5 萬元（按建筑面積核算 215-250 元 / 月 /㎡），市級優(yōu)秀歷史建筑加收 18% 風(fēng)貌保護(hù)費(fèi)，帶 “跨風(fēng)格庭院” 的標(biāo)的溢價 60-85%。支付方式支持季度付（押三付一）或年付（押二付一，享 18% 折扣），匹配創(chuàng)意業(yè)態(tài)前期裝修投入高、現(xiàn)金流周期長的特征。

修繕責(zé)任分工：業(yè)主承擔(dān)建筑本體（結(jié)構(gòu)安全、折衷主義特色元素保護(hù)、庭院核心景觀維護(hù)）的責(zé)任；租戶進(jìn)行內(nèi)部改造時，涉及跨風(fēng)格元素修復(fù)或創(chuàng)意體驗(yàn)功能提升的項(xiàng)目，業(yè)主承擔(dān) 40% 改造費(fèi)用（最高 120 萬元），需提交方案經(jīng)靜安區(qū)歷史建筑保護(hù)部門 + 文旅局聯(lián)合審批。

業(yè)態(tài)準(zhǔn)入指引：優(yōu)先引入跨界文創(chuàng)、沉浸式藝術(shù)、高端精品民宿、主題體驗(yàn)店等低干擾、高創(chuàng)意屬性業(yè)態(tài)；禁止高污染（如重餐飲）、高噪音（如 KTV）或破壞折衷主義風(fēng)格的業(yè)態(tài)（如加裝純現(xiàn)代風(fēng)格裝飾）。鼓勵 “日間體驗(yàn) + 夜間輕運(yùn)營” 復(fù)合模式，平衡創(chuàng)意價值與歷史保護(hù)。

典型案例測算：以銅仁路 310 號跨界文創(chuàng)綜合體為例，初始裝修投入約 750 萬元，按文創(chuàng)銷售收入 + 體驗(yàn)活動收入（年均 50 場，場均收入 8 萬元）測算，年均營收可達(dá) 680 萬元，扣除租金及運(yùn)營成本后，預(yù)計 2.8 年收回裝修成本，年均凈利潤率達(dá) 42-45%，顯著高于普通創(chuàng)意空間。

上海靜安區(qū)老洋房招商租賃：021-64398555

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