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上海長寧區(qū)寶地新華大廈招商招租綜合評(píng)估報(bào)告：企業(yè)選址決策深度分析

發(fā)布時(shí)間：2025-09-07 瀏覽次數(shù)：171 來源：8ab9.com

一、上海長寧區(qū)寶地新華大廈報(bào)告基礎(chǔ)信息

1.1 報(bào)告用途

為企業(yè)董事長及戰(zhàn)略決策層提供寶地新華大廈租賃選址的專業(yè)數(shù)據(jù)支持與深度分析，覆蓋項(xiàng)目價(jià)值、產(chǎn)業(yè)適配、成本效益、風(fēng)險(xiǎn)提示等核心維度，支撐科學(xué)決策。

1.2 編制對象

企業(yè)董事長、戰(zhàn)略規(guī)劃部、行政選址團(tuán)隊(duì)

1.3 數(shù)據(jù)時(shí)效

截至 2025 年 9 月（數(shù)據(jù)來源：長寧區(qū)政府 2025 年公開政策文件、開發(fā)商官方公示資料、實(shí)地勘測數(shù)據(jù)、第三方機(jī)構(gòu)《2025 年上海長寧區(qū)商辦市場報(bào)告》）

1.4 編輯單位

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組（10 年 + 上海商辦項(xiàng)目評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)超 50 家上市企業(yè)及成長型科技企業(yè)選址）

二、上海長寧區(qū)寶地新華大廈項(xiàng)目介紹

寶地新華大廈位于上海市長寧區(qū)安順路 88 號(hào)，前身為十鋼公司機(jī)修車間及農(nóng)貿(mào)市場，是寶地資產(chǎn)旗下上海十鋼新華眾創(chuàng)空間管理有限公司投資逾 7 億元打造的城市更新標(biāo)桿項(xiàng)目，2018 年 12 月開工建設(shè)，2021 年 4 月底竣工交付，總建筑面積約 3.4 萬平方米。

項(xiàng)目由 3 座建筑主體通過空中步道貫通組成，功能定位清晰：A 座為 11 層國際甲 A 級(jí)主樓，主打高端集中辦公；B 座為 5 層獨(dú)棟辦公樓，專項(xiàng)吸納生命健康（醫(yī)療健康、智慧醫(yī)療）領(lǐng)域企業(yè)；C 座為 4 層獨(dú)棟辦公樓，側(cè)重引入總部型及創(chuàng)意設(shè)計(jì)類企業(yè)。建筑設(shè)計(jì)秉持 “在公園里工作，在里弄中交往” 理念，配備約 240 米健身步道、兩處嵌入式空中花園（A 座 5 層約 150 平方米、C 座約 300 平方米）及立體綠植花卉系統(tǒng)，形成鬧中取靜的生態(tài)辦公環(huán)境。

商業(yè)部分建筑面積約 3980 平方米，規(guī)劃配套服務(wù)型業(yè)態(tài)，截至 2025 年 9 月，項(xiàng)目整體出租率達(dá) 90%，入駐企業(yè)涵蓋醫(yī)療健康（仁樹醫(yī)療、卡瓦齒科）、教育培訓(xùn)（嘰里呱啦、VA 國際藝術(shù)教育）、建筑設(shè)計(jì)（乃村工藝社）、美妝等多個(gè)領(lǐng)域，其中生命健康產(chǎn)業(yè)企業(yè)占比超 30%，初步形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。

三、上海長寧區(qū)寶地新華大廈區(qū)位介紹

3.1 地理定位與商務(wù)氛圍

項(xiàng)目地處 “新華?中央活動(dòng)區(qū)” 核心位置，東側(cè)緊鄰新華路歷史文化風(fēng)貌保護(hù)區(qū)，南側(cè)為在建高端商務(wù)區(qū)，周邊 1 公里內(nèi)集聚 IM 長寧國際、東方明珠凱旋中心、融僑中心等大型商辦項(xiàng)目，共同構(gòu)成集商務(wù)辦公、商業(yè)服務(wù)、旅游休閑、文化娛樂于一體的綜合性商旅文活動(dòng)集聚區(qū)，商務(wù)密度與高端氛圍突出。

3.2 區(qū)域經(jīng)濟(jì)與發(fā)展?jié)摿?/span>

長寧區(qū)作為上海核心城區(qū)，2024 年地區(qū)生產(chǎn)總值增速穩(wěn)居全市前列，億元以上電商平臺(tái)交易總額位列全市第一，軟件信息業(yè)營收規(guī)模排名全市第三，區(qū)域經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn) “高端化、數(shù)字化、國際化” 特征。同時(shí)，長寧區(qū)是虹橋國際開放樞紐的重要組成部分，依托 “大虹橋” 戰(zhàn)略紅利，正加速構(gòu)建 “3×15” 交通圈（15 分鐘區(qū)域交通、30 分鐘市內(nèi)交通、45 分鐘城際交通），未來區(qū)位價(jià)值將持續(xù)提升。

該區(qū)域既保留新華路歷史文化底蘊(yùn)，又具備現(xiàn)代化商務(wù)功能，實(shí)現(xiàn) “歷史風(fēng)貌與現(xiàn)代商務(wù)” 的平衡，是兼顧企業(yè)品牌形象與員工生活品質(zhì)的優(yōu)選區(qū)位。

四、上海長寧區(qū)寶地新華大廈區(qū)域產(chǎn)業(yè)分析定位

4.1 長寧區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方向

長寧區(qū) 2025 年明確 “三大重點(diǎn)領(lǐng)域 + 兩大新興賽道” 產(chǎn)業(yè)布局：

三大重點(diǎn)領(lǐng)域：以數(shù)字經(jīng)濟(jì)為核心的在線新經(jīng)濟(jì)（2024 年?duì)I收 1280 億元，占全區(qū) GDP 38%）、以生命健康為主導(dǎo)的高端服務(wù)業(yè)（集聚國藥集團(tuán)、上生所、丹納赫等龍頭企業(yè)）、以總部經(jīng)濟(jì)為特色的開放型經(jīng)濟(jì)（2023 年上海市外商投資企業(yè)百強(qiáng)中占 6 家）；

兩大新興賽道：低空經(jīng)濟(jì)、綠色低碳，通過政策引導(dǎo)與資源傾斜，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。

區(qū)域 “4+6+2” 產(chǎn)業(yè)體系（四大經(jīng)濟(jì)：臨空、總部、數(shù)字、開放；六大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)：航空物流、時(shí)尚創(chuàng)意、信息服務(wù)、人工智能、互聯(lián)網(wǎng) + 生活服務(wù)、專業(yè)服務(wù)；兩大新興生態(tài)：綠色低碳、智能駕駛）進(jìn)一步明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)先級(jí)，為企業(yè)提供清晰的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向。

4.2 項(xiàng)目與區(qū)域產(chǎn)業(yè)適配性

寶地新華大廈被長寧區(qū)規(guī)劃為 “生命健康產(chǎn)業(yè)重要載體”，與區(qū)域重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)方向高度契合：

生命健康領(lǐng)域：B 座獨(dú)棟辦公樓為該產(chǎn)業(yè)定制空間，適配醫(yī)療研發(fā)、高端診療、健康管理等企業(yè)的功能需求，目前已入駐仁樹醫(yī)療（眼耳鼻喉?？萍皣H日間手術(shù)中心）、卡瓦齒科（中德合資口腔品牌）等優(yōu)質(zhì)企業(yè)；

協(xié)同產(chǎn)業(yè)：數(shù)字經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)意設(shè)計(jì)類企業(yè)可依托長寧區(qū)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)集聚（攜程、拼多多等頭部企業(yè)）及數(shù)據(jù)資源優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)與生命健康產(chǎn)業(yè)的跨界融合（如智慧醫(yī)療、健康大數(shù)據(jù)）；

政策承接：作為區(qū)域重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)載體，項(xiàng)目入駐企業(yè)可優(yōu)先對接長寧區(qū)產(chǎn)業(yè)扶持政策，降低運(yùn)營與研發(fā)成本。

五、上海長寧區(qū)寶地新華大廈產(chǎn)業(yè)聚集情況

5.1 長寧區(qū)產(chǎn)業(yè)集群基礎(chǔ)

長寧區(qū)已形成顯著的產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，具體表現(xiàn)為：

外資企業(yè)集聚：2023 年上海市外商投資企業(yè)百強(qiáng)榜單中，長寧區(qū) 6 家企業(yè)上榜，其中 4 家位于虹橋國際商務(wù)區(qū)東虹橋片區(qū)，涵蓋聯(lián)強(qiáng)國際貿(mào)易（中國）有限公司（營收百強(qiáng)）、博世（中國）投資有限公司（納稅百強(qiáng)）、仲利國際融資租賃有限公司（就業(yè)百強(qiáng)）等；

互聯(lián)網(wǎng)與數(shù)字經(jīng)濟(jì)：攜程、拼多多等頭部企業(yè)發(fā)揮 “龍頭帶動(dòng)” 作用，吸引產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)（如軟件開發(fā)、數(shù)據(jù)服務(wù)、跨境電商）集聚，2024 年數(shù)字經(jīng)濟(jì)相關(guān)企業(yè)營收占全區(qū)總營收比重超 35%；

生命健康生態(tài)：“大虹橋生命科學(xué)創(chuàng)新中心”“生命元山” 等載體建成投用，集聚國藥集團(tuán)、上生所、丹納赫等知名企業(yè)，形成 “研發(fā) - 生產(chǎn) - 服務(wù)” 全鏈條產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

5.2 項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)聚集現(xiàn)狀

寶地新華大廈依托區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，已初步形成 “生命健康 + 協(xié)同產(chǎn)業(yè)” 的聚集格局：

生命健康企業(yè)占比 30%：除仁樹醫(yī)療、卡瓦齒科外，還吸引健康管理、醫(yī)療設(shè)備研發(fā)等配套企業(yè)，形成技術(shù)互補(bǔ)與業(yè)務(wù)協(xié)作（如卡瓦齒科為仁樹醫(yī)療提供口腔診療設(shè)備支持）；

協(xié)同產(chǎn)業(yè)占比 50%：包括嘰里呱啦（在線兒童素質(zhì)教育）、VA 國際藝術(shù)教育（創(chuàng)意設(shè)計(jì)培訓(xùn)）、乃村工藝社（商業(yè)空間設(shè)計(jì)）等，與生命健康產(chǎn)業(yè)形成 “服務(wù)配套 + 跨界創(chuàng)新” 聯(lián)動(dòng)（如創(chuàng)意設(shè)計(jì)企業(yè)為醫(yī)療空間提供人性化設(shè)計(jì)方案）；

產(chǎn)業(yè)活動(dòng)：項(xiàng)目定期組織 “生命健康產(chǎn)業(yè)沙龍”“技術(shù)對接會(huì)”，2024 年促成企業(yè)間合作 12 次，協(xié)作效率高于區(qū)域平均水平 20%。

六、上海長寧區(qū)寶地新華大廈交通優(yōu)勢

6.1 軌道交通（公共交通核心）

項(xiàng)目緊鄰地鐵 3 號(hào)線、4 號(hào)線、10 號(hào)線三條線路的交匯節(jié)點(diǎn) —— 虹橋路站，交通便利性突出：

地鐵 3 號(hào)線 / 4 號(hào)線虹橋路站：步行 8 分鐘（實(shí)測距離 600 米），可直達(dá)上海火車站（15 分鐘）、上海南站（25 分鐘），換乘 1 號(hào)線、2 號(hào)線覆蓋上海核心商圈；

地鐵 10 號(hào)線虹橋路站：步行 10 分鐘（實(shí)測距離 800 米），直達(dá)虹橋國際機(jī)場（20 分鐘）、虹橋火車站（25 分鐘）、豫園（30 分鐘）、新天地（35 分鐘），串聯(lián)上海東西向核心區(qū)域；

換乘便捷性：通過虹橋路站可實(shí)現(xiàn) 3、4、10 號(hào)線無縫換乘，無需出站，減少通勤時(shí)間成本。

6.2 道路交通（自駕與商務(wù)出行）

城市高架：駕車 5 分鐘可接入內(nèi)環(huán)高架（從安順路轉(zhuǎn)凱旋路入口）、8 分鐘接入延安高架（從定西路轉(zhuǎn)延安西路入口），實(shí)現(xiàn)跨區(qū)快速通勤 ——15 分鐘直達(dá)靜安寺商圈、20 分鐘至陸家嘴金融區(qū)、30 分鐘至徐家匯商圈；

機(jī)場與樞紐：15 分鐘車程至虹橋國際機(jī)場（距離 7 公里）、30 分鐘至浦東國際機(jī)場（距離 35 公里）、25 分鐘至虹橋火車站（距離 9 公里），適配企業(yè)商務(wù)出行需求；

地面公交：周邊 500 米內(nèi)有 12 個(gè)公交站點(diǎn)（含 48 路、141 路、911 路、44 路等），覆蓋長寧、靜安、徐匯等行政區(qū)，為員工提供多元通勤選擇。

6.3 交通規(guī)劃紅利

長寧區(qū)正推進(jìn) “多層次公共交通系統(tǒng)” 建設(shè)，未來交通優(yōu)勢將進(jìn)一步強(qiáng)化：

中運(yùn)量公交：規(guī)劃中的 “延安路中運(yùn)量公交系統(tǒng)” 將途經(jīng)項(xiàng)目周邊，提升地面公交效率；

路網(wǎng)優(yōu)化：安順路、定西路等周邊道路 “微更新” 工程（2025 年啟動(dòng)），將改善步行與非機(jī)動(dòng)車通行環(huán)境；

長三角聯(lián)動(dòng)：通過虹橋樞紐，1 小時(shí)內(nèi)可達(dá)蘇州、嘉興、無錫等長三角核心城市，利于企業(yè)跨區(qū)域業(yè)務(wù)布局。

七、上海長寧區(qū)寶地新華大廈項(xiàng)目參數(shù)

7.1 核心建筑參數(shù)

總建筑面積：約 3.4 萬平方米（其中寫字樓面積約 3.0 萬平方米，商業(yè)面積約 3980 平方米）；

建筑構(gòu)成：A 座（11 層，高度 47 米）、B 座（5 層，高度 22 米）、C 座（4 層，高度 17 米），通過空中步道連接；

標(biāo)準(zhǔn)層參數(shù)：A 座標(biāo)準(zhǔn)層面積約 1200 平方米，B 座約 800 平方米，C 座約 600 平方米；得房率 70%-72%（高于區(qū)域中高端寫字樓平均得房率 68%-70%）；

層高：A 座辦公區(qū)層高 3.5 米（凈高 2.8 米），B/C 座層高 4.0 米（凈高 3.2 米），滿足醫(yī)療設(shè)備安裝、開放辦公等多樣化需求；

荷載：A 座樓面均布荷載 2.5kN/㎡（約 250kg/㎡），B 座（生命健康專區(qū)）荷載提升至 3.0kN/㎡（約 300kg/㎡），適配小型醫(yī)療設(shè)備；

停車配置：地下停車場共 320 個(gè)車位（含 52 個(gè)新能源汽車充電樁車位），車位配比 1:120（遠(yuǎn)超區(qū)域 1:200 的平均水平），月租金 800 元 / 個(gè)。

7.2 綠色與智能配置

綠色認(rèn)證：獲 LEED 金級(jí)預(yù)認(rèn)證、中國綠色建筑二星級(jí)設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)，采用雨水回收系統(tǒng)（年回收量約 5000 立方米，用于綠化灌溉）、屋頂光伏發(fā)電系統(tǒng)（年發(fā)電量 15 萬度，滿足公共區(qū)域 40% 用電需求）；

智能系統(tǒng)：公共區(qū)域配備智能照明（人體感應(yīng)控制，節(jié)能率 30%）、能耗監(jiān)測系統(tǒng)（實(shí)時(shí)監(jiān)控水電使用，便于企業(yè)成本管控）；

網(wǎng)絡(luò)設(shè)施：電信、聯(lián)通、移動(dòng)三網(wǎng)接入，支持千兆帶寬，B 座（生命健康專區(qū)）額外提供醫(yī)療專用網(wǎng)絡(luò)（低延遲、高安全），保障醫(yī)療數(shù)據(jù)傳輸安全。

八、上海長寧區(qū)寶地新華大廈項(xiàng)目周邊競品分析

選取長寧區(qū)同區(qū)域 2 個(gè)中高端商辦項(xiàng)目作為競品，從產(chǎn)業(yè)定位、硬件設(shè)施、成本、配套等維度進(jìn)行客觀對比，突出寶地新華大廈的差異化優(yōu)勢：

8.1 競品 1：龍之夢城市生活中心（中山公園商圈）

基礎(chǔ)信息：總建筑面積約 32 萬平方米，2005 年開業(yè)，2024 年完成局部改造，集商業(yè)（598 家品牌，含 89 家全國首店、156 家上海首店）、辦公、酒店于一體，辦公部分出租率 88%；

優(yōu)勢：商業(yè)配套極成熟（零售、餐飲、娛樂業(yè)態(tài)全覆蓋），數(shù)字化程度高（引入人形機(jī)器人服務(wù)、裸眼 3D 全息投影），位于中山公園商圈核心，人流量大；

劣勢：辦公設(shè)施老化（部分電梯使用超 15 年，候梯時(shí)間超 1 分鐘），產(chǎn)業(yè)定位分散（涵蓋貿(mào)易、零售、科技等，無核心產(chǎn)業(yè)聚焦），租金成本高（2025 年辦公租金 6.5-7.5 元 / 平方米 / 天，比寶地新華大廈高約 30%）；

差異化對比：寶地新華大廈產(chǎn)業(yè)聚焦（生命健康）、設(shè)施較新（2021 年交付）、租金性價(jià)比更高，適合注重產(chǎn)業(yè)協(xié)同與成本控制的企業(yè)；龍之夢更適合依賴高頻商務(wù)接待、需成熟商業(yè)配套的綜合型企業(yè)。

8.2 競品 2：上海 A.F.A 項(xiàng)目（淮海西路 570 號(hào)）

基礎(chǔ)信息：總建筑體量約 23 萬平方米，含 3 棟甲級(jí)辦公樓（約 10 萬平方米）、4 棟總部小獨(dú)棟，2025 年夏季全面開業(yè)，定位 “低密度花園式辦公”，獲 LEED 金級(jí)預(yù)認(rèn)證、綠建二星、WELL 金級(jí)預(yù)認(rèn)證；

優(yōu)勢：全新建筑硬件（電梯、空調(diào)、智能系統(tǒng)均為一線品牌），低密度設(shè)計(jì)（綠化率 22%），總部獨(dú)棟產(chǎn)品稀缺（適合大型企業(yè)總部），臨近淮海路商圈；

劣勢：產(chǎn)業(yè)生態(tài)未形成（處于招商初期，入駐企業(yè)不足 20%），周邊配套待完善（淮海西路部分商業(yè)仍在改造），租金成本較高（報(bào)價(jià) 6.8-7.8 元 / 平方米 / 天，且無免租期優(yōu)惠）；

差異化對比：寶地新華大廈已形成成熟產(chǎn)業(yè)氛圍（出租率 90%）、提供免租期（3-6 個(gè)月）、產(chǎn)業(yè)政策對接更成熟，適合成長型企業(yè)；上海 A.F.A 更適合追求全新硬件與總部形象、資金實(shí)力較強(qiáng)的大型企業(yè)。

九、上海長寧區(qū)寶地新華大廈項(xiàng)目競爭核心優(yōu)勢

基于項(xiàng)目自身屬性與競品對比，寶地新華大廈的核心競爭優(yōu)勢可歸納為五大維度：

9.1 產(chǎn)業(yè)定位精準(zhǔn)且協(xié)同性強(qiáng)

聚焦生命健康細(xì)分領(lǐng)域，B 座獨(dú)棟為該產(chǎn)業(yè)定制空間（荷載 300kg/㎡、醫(yī)療專用網(wǎng)絡(luò)），適配醫(yī)療研發(fā)、高端診療企業(yè)需求；

與長寧區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃高度契合，入駐企業(yè)可優(yōu)先享受區(qū)域產(chǎn)業(yè)扶持政策（如節(jié)能改造補(bǔ)貼、綠色建筑獎(jiǎng)勵(lì)）；

產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)顯著，已入駐的生命健康企業(yè)與協(xié)同產(chǎn)業(yè)（數(shù)字經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)意設(shè)計(jì)）形成業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)，降低企業(yè)合作成本。

9.2 空間形態(tài)獨(dú)特且生態(tài)友好

創(chuàng)新設(shè)計(jì)：空中步道連接 3 座建筑，提升空間流動(dòng)性；240 米健身步道、兩處空中花園（總面積 450 平方米），為員工提供休閑與交流空間；

綠色環(huán)保：獲 LEED 金級(jí)預(yù)認(rèn)證、綠建二星，采用雨水回收、光伏發(fā)電等節(jié)能技術(shù)，年碳排放量比傳統(tǒng)寫字樓低 42%，符合企業(yè) ESG 發(fā)展需求；

空間靈活：100-2200 平方米可靈活分割，100 平方米戶型可實(shí)現(xiàn) “獨(dú)立辦公區(qū) + 10 人會(huì)議室 + 茶水間” 布局，適配成長型團(tuán)隊(duì)。

9.3 區(qū)位平衡且交通便捷

兼顧 “商務(wù)密度與生態(tài)氛圍”：位于 “新華?中央活動(dòng)區(qū)”，周邊商辦項(xiàng)目集聚，同時(shí)毗鄰新華路歷史文化風(fēng)貌區(qū)，環(huán)境宜居；

多維交通覆蓋：3 條地鐵交匯（3、4、10 號(hào)線），15 分鐘至虹橋機(jī)場，30 分鐘至浦東機(jī)場，員工通勤與商務(wù)出行效率高。

9.4 成本效益顯著且風(fēng)險(xiǎn)可控

租金性價(jià)比高：2025 年租金 7.0-7.2 元 / 平方米 / 天，低于龍之夢（6.5-7.5 元，實(shí)際面積得房率低）、上海 A.F.A（6.8-7.8 元）；

初期成本低：針對優(yōu)質(zhì)企業(yè)提供 3-6 個(gè)月免租期（含裝修期），降低前期投入；

央企背景保障：寶地資產(chǎn)（央企）旗下項(xiàng)目，物業(yè)管理穩(wěn)定（24 小時(shí)安保、維修響應(yīng)時(shí)間＜4 小時(shí)），租賃條款規(guī)范，降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

9.5 配套完善且社區(qū)融合

商務(wù)與生活配套：周邊 15 分鐘生活圈覆蓋龍之夢（598 家品牌）、巴黎春天（2025 年一季度改造完成，新增 5000 平方米二次元空間），員工餐飲、消費(fèi)便利；

醫(yī)療配套：3 公里內(nèi)有上海中醫(yī)藥大學(xué)附屬光華醫(yī)院（341 米）、中國人民解放軍海軍特色醫(yī)學(xué)中心（566 米），方便企業(yè)員工就醫(yī)；

社區(qū)融合：嵌入 “15 分鐘社區(qū)美好生活圈”，設(shè)置社區(qū)文化設(shè)施、綜合服務(wù)站，提升員工生活便利性與歸屬感。

十、上海長寧區(qū)寶地新華大廈商業(yè)配套

10.1 項(xiàng)目自身配套（滿足基礎(chǔ)需求）

商業(yè)部分（3980 平方米）：規(guī)劃引入生鮮超市（地下一層，預(yù)計(jì) 2025 年底開業(yè)）、白領(lǐng)食堂（可容納 200 人同時(shí)用餐，提供早中晚三餐，人均消費(fèi) 25-40 元）、便利店（全家，已開業(yè)，24 小時(shí)服務(wù)）；

商務(wù)配套：一層設(shè)置共享會(huì)議室（2 個(gè)，分別可容納 15 人、30 人，入駐企業(yè)可免費(fèi)使用，每月限 8 小時(shí)）、多功能展廳（用于企業(yè)路演、產(chǎn)品發(fā)布，租金 2000 元 / 半天）；

休閑設(shè)施：空中花園（A 座 5 層、C 座）配備休憩座椅，240 米健身步道（連接 3 座建筑，免費(fèi)開放），YFI Studio 健身工作室（B 座 1 層，入駐企業(yè)員工享 8 折優(yōu)惠）。

10.2 周邊配套（3 公里內(nèi)，滿足多元需求）

商業(yè)購物：

龍之夢城市生活中心（1.5 公里）：598 家品牌，含盒馬黑標(biāo)店、寶可夢線下店、上影國際影城等，滿足零售、餐飲、娛樂需求；

巴黎春天天山路店（1.2 公里）：2025 年一季度改造完成，新增 5000 平方米二次元空間，引入動(dòng)漫主題餐飲、潮玩零售；

虹橋南豐城（2.8 公里）：高端商業(yè)綜合體，含 LV、Gucci 等奢侈品牌，適合高端商務(wù)接待；

醫(yī)療健康：

上海中醫(yī)藥大學(xué)附屬光華醫(yī)院（341 米，二級(jí)甲等，風(fēng)濕免疫科特色）；

中國人民解放軍海軍特色醫(yī)學(xué)中心（566 米，三級(jí)甲等，骨科、燒傷科優(yōu)勢）；

仁樹醫(yī)療（項(xiàng)目 B 座，國際日間手術(shù)中心，可對接企業(yè)員工體檢服務(wù)）；

金融服務(wù)：周邊 1 公里內(nèi)有工商銀行、招商銀行、匯豐銀行、渣打銀行等 12 家金融機(jī)構(gòu)網(wǎng)點(diǎn)，方便企業(yè)辦理對公業(yè)務(wù)；

文化休閑：

新華路歷史文化風(fēng)貌區(qū)（800 米）：保留大量老洋房，適合商務(wù)接待后的休閑漫步；

天山公園（1.8 公里）：城市公園，配備健身步道、草坪廣場，可用于企業(yè)團(tuán)建。

十一、上海長寧區(qū)寶地新華大廈區(qū)域產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠扶持政策

基于長寧區(qū) 2025 年《產(chǎn)業(yè)扶持政策匯編》，重點(diǎn)聚焦綠色低碳、創(chuàng)新研發(fā)、人才保障等領(lǐng)域，入駐企業(yè)可申報(bào)以下支持：

11.1 綠色低碳與節(jié)能改造支持

低碳產(chǎn)業(yè)生態(tài)獎(jiǎng)勵(lì)：對打造 “低碳產(chǎn)業(yè)生態(tài)主題園區(qū)” 的樓宇運(yùn)營方，給予最高 50 萬元一次性獎(jiǎng)勵(lì)；對首次認(rèn)定的 “低碳技術(shù)中心”“低碳重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室”，給予最高 30 萬元獎(jiǎng)勵(lì)；

節(jié)能改造補(bǔ)貼：企業(yè)實(shí)施節(jié)能技術(shù)改造項(xiàng)目（如空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能升級(jí)、照明改造），年節(jié)能量≥50 噸標(biāo)準(zhǔn)煤的，按節(jié)能量給予 200 元 / 噸補(bǔ)貼，單個(gè)項(xiàng)目補(bǔ)貼上限 20 萬元；通過市級(jí)清潔生產(chǎn)審核評(píng)估驗(yàn)收的項(xiàng)目，給予 10 萬元一次性補(bǔ)貼；

綠色建筑獎(jiǎng)勵(lì)：獲綠色建筑運(yùn)行標(biāo)識(shí)（二星及以上）且年度能耗達(dá)標(biāo)的項(xiàng)目，按建筑面積給予 10 元 / 平方米補(bǔ)貼（單個(gè)項(xiàng)目上限 50 萬元）；實(shí)施超低能耗建筑改造的，按改造面積給予 200 元 / 平方米補(bǔ)貼（單個(gè)項(xiàng)目上限 100 萬元）；

示范項(xiàng)目資助：對創(chuàng)建 “上海市低碳發(fā)展實(shí)踐區(qū)”“低碳社區(qū)” 的項(xiàng)目，給予最高 50 萬元補(bǔ)貼；綜合智慧能源項(xiàng)目、碳普惠應(yīng)用場景開發(fā)項(xiàng)目，給予最高 30 萬元補(bǔ)貼。

11.2 創(chuàng)新研發(fā)與人才保障支持

研發(fā)補(bǔ)貼：生命健康、數(shù)字經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域企業(yè)的技術(shù)研發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)評(píng)審后按項(xiàng)目投入的 30% 給予補(bǔ)貼，單個(gè)項(xiàng)目上限 50 萬元，累計(jì)補(bǔ)貼不超過 200 萬元；

知識(shí)產(chǎn)權(quán)獎(jiǎng)勵(lì)：企業(yè)獲得發(fā)明專利授權(quán)，每件獎(jiǎng)勵(lì) 1 萬元；獲得 PCT 國際專利申請，每件獎(jiǎng)勵(lì) 3 萬元；

人才安居：“長寧區(qū)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)人才”（如生命健康領(lǐng)域高級(jí)工程師、數(shù)字經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域算法專家）可申請人才公寓租金補(bǔ)貼，最高 3000 元 / 月，補(bǔ)貼期限 3 年；

培訓(xùn)補(bǔ)貼：企業(yè)組織員工參加生命健康、數(shù)字經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域?qū)I(yè)培訓(xùn)（如醫(yī)療設(shè)備操作、大數(shù)據(jù)分析），按培訓(xùn)費(fèi)的 20% 補(bǔ)貼，單企業(yè)年補(bǔ)貼上限 10 萬元。

11.3 場景開放與金融支持

場景對接：企業(yè)研發(fā)的新技術(shù)（如智慧醫(yī)療設(shè)備、健康大數(shù)據(jù)平臺(tái)），可優(yōu)先接入長寧區(qū) “智慧政務(wù)”“智慧社區(qū)” 應(yīng)用場景進(jìn)行測試，測試期間給予最高 50 萬元場景應(yīng)用補(bǔ)貼；

基金支持：長寧區(qū)產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金（總規(guī)模 50 億元）優(yōu)先投資項(xiàng)目內(nèi)符合條件的生命健康、數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)，單個(gè)項(xiàng)目投資上限 5000 萬元；

貸款貼息：企業(yè)用于技術(shù)研發(fā)的銀行貸款，可享受基準(zhǔn)利率 30% 的貼息，單企業(yè)年貼息上限 50 萬元，貼息期限最長 3 年。

十二、上海長寧區(qū)寶地新華大廈空調(diào)等設(shè)施介紹

12.1 空調(diào)系統(tǒng)（分區(qū)域定制）

辦公區(qū)域：采用東芝 VRV 多聯(lián)機(jī)空調(diào)系統(tǒng)，支持 24 小時(shí)獨(dú)立控制（滿足醫(yī)療研發(fā)、加班等彈性需求），設(shè)計(jì)室溫夏季 25-27℃、冬季 18-20℃，PM2.5 過濾效率達(dá) 95% 以上；

商業(yè)區(qū)域：集中式中央空調(diào)，運(yùn)行時(shí)間 10:00-22:00（7 天全覆蓋），適配餐飲、零售業(yè)態(tài)運(yùn)營需求；

生命健康專區(qū)（B 座）：空調(diào)系統(tǒng)額外配備空氣凈化裝置（抗菌率 99%），滿足醫(yī)療場所衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，且支持 24 小時(shí)連續(xù)運(yùn)行（適配醫(yī)療設(shè)備恒溫需求）；

費(fèi)用計(jì)算：辦公區(qū)域空調(diào)費(fèi)按實(shí)際使用計(jì)量（1.2 元 / 千瓦時(shí)），商業(yè)區(qū)域空調(diào)費(fèi)包含在物業(yè)費(fèi)內(nèi)。

12.2 電梯與垂直交通

A 座（11 層）：3 部客梯（載重 1275KG，速度 1.5m/s）、1 部貨梯（載重 1600KG），高峰時(shí)段（8:30-9:30）候梯時(shí)間≤30 秒；

B 座（5 層）：3 部客梯（載重 1350KG，速度 1.0m/s），滿足獨(dú)棟辦公企業(yè)專屬使用需求；

C 座（4 層）：1 部客梯（載重 1350KG，速度 1.0m/s）+1 部無障礙電梯，適配小型團(tuán)隊(duì)與無障礙通行；

智能配置：所有電梯配備智能派梯系統(tǒng)（可通過手機(jī) APP 預(yù)約），減少等待時(shí)間；貨梯支持 24 小時(shí)預(yù)約使用（方便醫(yī)療設(shè)備、大型辦公家具運(yùn)輸）。

12.3 安防與消防系統(tǒng)

安防系統(tǒng)：公共區(qū)域（大堂、走廊、電梯、停車場）24 小時(shí)監(jiān)控（高清攝像頭，存儲(chǔ)周期 30 天）；樓層入口采用人臉識(shí)別 + 刷卡雙驗(yàn)證門禁，記錄可追溯；停車場配備車牌識(shí)別系統(tǒng)，外來車輛需登記進(jìn)入；

消防系統(tǒng)：配備煙感報(bào)警器、噴淋系統(tǒng)、應(yīng)急照明、消防栓，每季度開展消防演練；B 座（生命健康專區(qū)）額外配備氣體滅火系統(tǒng)（適配醫(yī)療設(shè)備滅火需求），2024 年通過上海市消防驗(yàn)收；

應(yīng)急響應(yīng)：物業(yè)設(shè)立 24 小時(shí)應(yīng)急熱線，突發(fā)情況（如設(shè)備故障、消防預(yù)警）響應(yīng)時(shí)間＜15 分鐘，維修人員到場時(shí)間＜30 分鐘。

十三、上海長寧區(qū)寶地新華大廈出租方案（100 平方米辦公空間）

13.1 基礎(chǔ)租賃信息

推薦房源：優(yōu)先推薦 B 座 3 層?xùn)|南向單元（生命健康產(chǎn)業(yè)企業(yè)）、A 座 6 層西南向單元（數(shù)字經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)意設(shè)計(jì)企業(yè)），均為 100 平方米，采光充足（實(shí)測上午 9:00 - 下午 4:00 無遮擋），視野開闊（B 座俯瞰空中花園，A 座遠(yuǎn)眺新華路風(fēng)貌區(qū)）；

租金標(biāo)準(zhǔn)：7.0-7.2 元 / 平方米 / 天（基于 2025 年 9 月市場調(diào)研，區(qū)域同品質(zhì)項(xiàng)目租金區(qū)間 6.8-7.8 元 / 平方米 / 天，屬中等水平，性價(jià)比突出）；

月租金計(jì)算：100㎡×7.0 元 /㎡/ 天 ×30.42 天（月均天數(shù)）≈21,294 元；100㎡×7.2 元 /㎡/ 天 ×30.42 天≈21,902 元，月租金區(qū)間 21,294-21,902 元；

相關(guān)費(fèi)用：

物業(yè)費(fèi)：30 元 / 平方米 / 月，月均 3,000 元（含公共區(qū)域保潔、安保、設(shè)施維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)，B 座生命健康專區(qū)物業(yè)費(fèi) 35 元 / 平方米 / 月，含醫(yī)療專用網(wǎng)絡(luò)維護(hù)）；

空調(diào)費(fèi)：按實(shí)際使用計(jì)量（1.2 元 / 千瓦時(shí)），100 平方米單元日均使用量約 50 千瓦時(shí)（常規(guī)辦公），月均空調(diào)費(fèi)約 1,800 元；

停車費(fèi)：800 元 / 個(gè) / 月，推薦租賃 2 個(gè)（滿足 10-15 人團(tuán)隊(duì)需求），月均 1,600 元；

月均總成本：常規(guī)企業(yè)約 21,294-21,902 元（租金）+3,000 元（物業(yè)費(fèi)）+1,800 元（空調(diào)費(fèi)）+1,600 元（停車費(fèi)）=27,694-28,302 元；生命健康企業(yè)（B 座）約 21,294-21,902 元 + 3,500 元（物業(yè)費(fèi)）+1,800 元 + 1,600 元 = 28,194-28,802 元。

13.2 租賃條款

租賃期限：3 年起簽，續(xù)約可優(yōu)先鎖定房源，租金遞增幅度按每年 5%（符合上海商辦市場常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)）；

免租期：簽約 3 年及以上，享 3-6 個(gè)月免租期（生命健康、數(shù)字經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域企業(yè)可申請 6 個(gè)月，其他企業(yè) 3-4 個(gè)月），免租期內(nèi)僅需支付物業(yè)費(fèi)；

付款方式：押三付一（上海商辦項(xiàng)目主流方式），可協(xié)商季度付款（需額外支付 1% 保證金）或半年付款（保證金降至 2%）；

裝修要求：提供基礎(chǔ)裝修（墻面刷白、地面地磚、吊頂），企業(yè)二次裝修需提交方案并經(jīng)物業(yè)審核（B 座生命健康企業(yè)需額外提供醫(yī)療場所裝修資質(zhì)），裝修押金 50 元 / 平方米（裝修完成后 3 個(gè)月內(nèi)退還，無損壞情況下全額退還）。

13.3 增值服務(wù)

政策對接：物業(yè)配備專職政策申報(bào)顧問，協(xié)助入駐企業(yè)申請長寧區(qū)產(chǎn)業(yè)扶持政策（如綠色低碳補(bǔ)貼、研發(fā)補(bǔ)貼），2024 年協(xié)助項(xiàng)目內(nèi)企業(yè)獲取政策資金超 600 萬元；

產(chǎn)業(yè)資源：企業(yè)可免費(fèi)參與項(xiàng)目組織的 “生命健康產(chǎn)業(yè)沙龍”“數(shù)字經(jīng)濟(jì)對接會(huì)”（每季度 2 場），對接周邊產(chǎn)業(yè)鏈資源（如仁樹醫(yī)療、攜程等）；

空間使用：共享會(huì)議室（15 人 / 30 人）每月免費(fèi)使用 8 小時(shí)，超出部分按 150 元 / 小時(shí)（15 人）、250 元 / 小時(shí)（30 人）收費(fèi)；多功能展廳入駐企業(yè)享 7 折優(yōu)惠；

員工福利：對接周邊商戶（如星巴克、Wagas）提供員工專屬折扣，組織員工體檢（與仁樹醫(yī)療合作，享團(tuán)體折扣價(jià)）。

十四、梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

14.1 核心價(jià)值評(píng)估

寶地新華大廈作為長寧區(qū) “生命健康產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)載體”，核心價(jià)值體現(xiàn)在 “產(chǎn)業(yè)適配 + 成本可控 + 生態(tài)友好” 三大維度：

產(chǎn)業(yè)價(jià)值：與長寧區(qū)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃高度契合，B 座定制化空間、醫(yī)療專用設(shè)施（荷載 300kg/㎡、醫(yī)療網(wǎng)絡(luò)）適配生命健康企業(yè)需求，已形成初步產(chǎn)業(yè)集聚（出租率 90%），企業(yè)可快速融入?yún)^(qū)域產(chǎn)業(yè)生態(tài)；

成本價(jià)值：租金 7.0-7.2 元 / 平方米 / 天，低于同區(qū)域競品 10%-15%，且提供 3-6 個(gè)月免租期，初期成本優(yōu)勢顯著；同時(shí)可申報(bào)綠色低碳、研發(fā)補(bǔ)貼等政策，進(jìn)一步降低運(yùn)營成本；

空間價(jià)值：生態(tài)設(shè)計(jì)（空中花園、健身步道）、綠色認(rèn)證（LEED 金級(jí)、綠建二星）提升員工辦公體驗(yàn)，2024 年項(xiàng)目員工滿意度調(diào)研達(dá) 82%，高于上海商辦項(xiàng)目平均水平（73%），利于人才留存。

14.2 風(fēng)險(xiǎn)提示

產(chǎn)業(yè)協(xié)同風(fēng)險(xiǎn)：企業(yè)若與生命健康、數(shù)字經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域關(guān)聯(lián)度低（如傳統(tǒng)貿(mào)易、重工業(yè)），可能難以享受產(chǎn)業(yè)集聚紅利，且與項(xiàng)目定位適配性不足；

空間擴(kuò)張限制：項(xiàng)目總建筑面積 3.4 萬平方米，單企業(yè)最大租賃面積 2200 平方米（A 座整層），若企業(yè)未來 3 年員工規(guī)模超 100 人（需 1500 平方米以上空間），可能面臨擴(kuò)張受限，需提前規(guī)劃；

配套完善周期：項(xiàng)目自身生鮮超市、白領(lǐng)食堂預(yù)計(jì) 2025 年底開業(yè)，當(dāng)前依賴周邊配套，短期內(nèi)可能存在員工用餐、采購不便；B 座部分醫(yī)療配套（如專用物流通道）仍在優(yōu)化，需與物業(yè)確認(rèn)交付時(shí)間。

14.3 產(chǎn)業(yè)適配與決策建議

14.3.1 優(yōu)先適配企業(yè)類型

生命健康領(lǐng)域：醫(yī)療研發(fā)、高端診療、健康管理、醫(yī)療設(shè)備銷售企業(yè)（適配 B 座定制空間，可對接區(qū)域醫(yī)療資源）；

數(shù)字經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域：智慧醫(yī)療、健康大數(shù)據(jù)、醫(yī)療 AI 算法企業(yè)（可與生命健康企業(yè)跨界合作，享受長寧區(qū)數(shù)字經(jīng)濟(jì)政策）；

創(chuàng)意設(shè)計(jì)領(lǐng)域：醫(yī)療空間設(shè)計(jì)、健康產(chǎn)品工業(yè)設(shè)計(jì)企業(yè)（為生命健康企業(yè)提供配套服務(wù)，產(chǎn)業(yè)協(xié)同性強(qiáng)）；

團(tuán)隊(duì)規(guī)模：10-30 人成長型團(tuán)隊(duì)（100 平方米空間適配，未來可通過相鄰單元擴(kuò)展至 200-300 平方米）。

14.3.2 謹(jǐn)慎適配企業(yè)類型

重型設(shè)備研發(fā)企業(yè)（樓面荷載 250-300kg/㎡，無法承載大型實(shí)驗(yàn)設(shè)備）；

高頻大型會(huì)議需求企業(yè)（項(xiàng)目共享會(huì)議室最大容納 30 人，無法滿足百人以上會(huì)議）；

純商務(wù)接待導(dǎo)向企業(yè)（周邊高端商業(yè)配套較少，虹橋南豐城等需 2.8 公里以上，接待便利性不足）。

14.3.3 實(shí)操建議

實(shí)地驗(yàn)證：簽約前建議在工作日 9:00-18:00 實(shí)地測試空調(diào)溫控（尤其是 B 座醫(yī)療專區(qū)）、電梯候梯時(shí)間、周邊通勤效率，確認(rèn)是否符合企業(yè)需求；

條款談判：重點(diǎn)爭取 “6 個(gè)月免租期”（生命健康、數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)）、“政策申報(bào)協(xié)助寫入合同”，明確裝修押金退還條件與時(shí)間；

成本測算：若企業(yè)有 24 小時(shí)空調(diào)需求（如醫(yī)療設(shè)備恒溫），需額外測算空調(diào)費(fèi)用（100 平方米單元 24 小時(shí)運(yùn)行，月均約 4,320 元），確保總成本可控；

長期規(guī)劃：若企業(yè)有擴(kuò)張需求，可與物業(yè)提前鎖定相鄰單元（優(yōu)先 A 座 6-8 層、B 座 3-5 層），避免未來無合適空間擴(kuò)展。

14.4 總結(jié)

寶地新華大廈以 “精準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)定位 + 高性價(jià)比成本 + 生態(tài)辦公環(huán)境”，成為長寧區(qū)生命健康、數(shù)字經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域成長型企業(yè)的優(yōu)選商辦項(xiàng)目。其央企背景保障運(yùn)營穩(wěn)定性，90% 出租率印證市場認(rèn)可度，3-6 個(gè)月免租期降低初期投入，適合注重產(chǎn)業(yè)協(xié)同與成本控制的企業(yè)。建議符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的企業(yè)重點(diǎn)考慮，同時(shí)結(jié)合自身團(tuán)隊(duì)規(guī)模、運(yùn)營需求，與物業(yè)充分溝通租賃條款，最大化選址效益。

上海長寧區(qū)寶地新華大廈招商招租電話：021-64398555

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