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得益于國內對疫情的有效控制，一度降至冰點的上海辦公樓市場正在快速升溫。

“我們發(fā)現(xiàn)，上海中央商務區(qū)和非中央商務區(qū)的辦公租賃業(yè)務都在恢復，辦公樓租賃需求也達到了疫情以來的季度最高水平?！苯?，仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理兼中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜在向《中國經(jīng)營報》在內的媒體記者介紹時表示。

據(jù)仲量聯(lián)行方面統(tǒng)計，今年一季度，上海全市辦公樓凈吸納量錄得28.8萬平方米，為2019年以來季度最高值。吸納量主要來自非中央商務區(qū)，而且截至2020年底規(guī)模已達1400余萬平方米，其中超過半數(shù)位于非中央商務區(qū)。非中央商務區(qū)內諸多板塊的迅速崛起，已然改變了上海辦公樓市場的固有格局。

不過，租賃需求上升的同時，商業(yè)地產(chǎn)投資情緒依然表現(xiàn)脆弱。去年底上海商業(yè)地產(chǎn)投資市場成交量曾出現(xiàn)強勢反彈，一季度的數(shù)據(jù)顯示，總成交量錄得136億元人民幣，環(huán)比下降了46%。

各區(qū)域空置率降低

一季度，上海共有四個辦公樓新項目竣工，總建筑面積錄得31萬平方米。徐匯濱江一新竣工項目和長寧區(qū)新竣工項目租賃表現(xiàn)良好，中央商務區(qū)的空置率環(huán)比降低0.1個百分點至11.9%；前灘、北外灘等板塊的租賃需求也較為強勁，使得非中央商務區(qū)空置率降低0.7個百分點至28.8%。

據(jù)仲量聯(lián)行方面統(tǒng)計，受非中央商務區(qū)帶來的持續(xù)競爭壓力影響，中央商務區(qū)的租金環(huán)比下降0.6%。非中央商務區(qū)租金則環(huán)比小幅上漲0.6%。

一季度板塊表現(xiàn)分化加劇，一些租賃需求強勁的板塊租金漲幅擴大，而在一些空置率較高的板塊，業(yè)主在租金和免租期及裝修補貼等優(yōu)惠措施方面還有談判空間。

仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部浦東租戶代表總監(jiān)王岳介紹，租賃需求依然以成本控制型需求和總部整合需求為主，租戶利用租金較低的機會來升級或擴張搬遷至更高品質的新竣工項目。

隨著疫情影響逐漸消退，商業(yè)活動穩(wěn)步恢復，內資企業(yè)的表現(xiàn)也愈加活躍。與2020年底相比，一季度內金融服務業(yè)的租賃需求有所增長，尤其是內資公募基金與證券類公司。

與上個季度自用客戶主導的辦公樓物業(yè)成交不同的是，今年一季度，上海商業(yè)地產(chǎn)投資市場出現(xiàn)了兩筆私人投資者購買服務式公寓的交易。最大的投資亮點是，領展（link Reit）以27億元人民幣的價格從新加坡政府投資公司（GIC）手中購買了上海某區(qū)域商場50%的股份。

仲量聯(lián)行華東區(qū)投資部總監(jiān)葉建成認為，這筆交易表明，機構投資者對優(yōu)質、穩(wěn)定、長期的投資資產(chǎn)較為追捧。

市場固有格局在變

仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理張靜表示：“上海辦公樓市場正在經(jīng)歷轉型蛻變，上海多中心的發(fā)展模式，帶動了原屬非中央商務區(qū)的一些辦公板塊迅速興起，逐漸轉型成為功能齊全的商務區(qū)域。”

一些新興商務區(qū)承載了上?？偛哭k公的需求。在新興商務區(qū)各細分市場中，浦東的前灘板塊發(fā)展動能最為顯著。前灘是近兩年發(fā)展最迅速的新興板塊，自2017年第一棟甲級辦公樓竣工，截至2020年，已有約66萬平方米的辦公樓竣工。

在上海的辦公樓租戶構成中，金融服務業(yè)已成為基石行業(yè)，在上海甲級辦公樓里占比達36%?？萍夹旅襟w行業(yè)推動辦公樓需求持續(xù)增長，帶動辦公樓板塊的產(chǎn)業(yè)聚集。從辦公樓的租戶結構看，科技新媒體企業(yè)在中央商務區(qū)占比從2016年的7%升至2020年的10%，在非中央商務區(qū)占比達21%。

隨著軌道交通的不斷發(fā)展，非中央商務區(qū)的軌道交通密度正逐步向中央商務區(qū)靠攏。根據(jù)仲量聯(lián)行地理信息平臺MapIT的計算，至2025年底，非中央商務區(qū)范圍內的地鐵總長將從2020年的230公里增加至329公里。新地鐵線路將拉近非中央商務區(qū)樓宇與地鐵站的距離，單個樓宇與地鐵站的距離也將縮短。項目通達性提升吸引了更多租戶向非中央商務區(qū)遷移。租戶向非中央商務區(qū)的搬遷整合與新項目的不斷竣工形成了聚集效應，為板塊帶來了新的動能。

“非中央商務區(qū)內諸多板塊的迅速崛起，已然改變了上海辦公樓市場的固有格局。上?，F(xiàn)階段的辦公樓市場板塊格局變化，將為未來辦公樓市場的發(fā)展奠定基礎?！睆堨o表示。